Про владение виллой, а особенно проживание в ней, сулящее разные прелести и радости - написано достаточно и без нашего ресурса. Поэтому этот пост посвящен тому, о чем говорится реже - о всяческих сложностях, дискомфортах и причинах беспокойства владельцев вилл на Пангане. Догадавшись, что кое-кому разумнее было-бы поменять эти темы в обратном порядке - сначала про неудобства, а потом - про прелести - я и пишу эту статью. Она с фото-рассветами и ночными работами - без них никак.
ВТОРОЕ НАЧАЛО
За время, проведенное на острове, я успел помочь построить, продать, оформить и запустить аренду не одной вилле. Плавно выходя из этого бизнеса, собираю на сайтах полезные заметки для будущих потенциальных покупателей - скорректировать потенцию к покупке с потребностью. Конечно, актуальность материала может и будет меняться, но происходит это медленно.
ВТОРОЕ НАЧАЛО
За время, проведенное на острове, я успел помочь построить, продать, оформить и запустить аренду не одной вилле. Плавно выходя из этого бизнеса, собираю на сайтах полезные заметки для будущих потенциальных покупателей - скорректировать потенцию к покупке с потребностью. Конечно, актуальность материала может и будет меняться, но происходит это медленно.
О вилле на Пангане
"Вилла на Пангане" - как и "Вилла в Таиланде" - некое собирательное понятие большого дома с расширенными сервисами, чуждое местной культуре и климату, и из-за этого имеющее большие амортизационные расходы, расходы на содержание и поводы для непонимания с гостями вилл при ее аренде. Богатый традиционный тайский дом, иногда дворец - нечто другое , похожее на большой деревянный дом с садом вместо газона, прудом вместо бассейна и обычно без кондиционера - дом дышит. Впрочем, сегодня этот формат не в моде и среди местных.
"Вилла на берегу" - значит, что расходы еще выше - морская вода и ветер заставляют менять пляжную мебель, приборы и лампы ржавеют, растения требуют больше заботы, фундамент проседает.
Визовые льготы и др. преимущества для владельцев - владение недвижимости в Таиланде не влечет никаких льгот и преференций - как при получении и продлении виз, так и при открытии счетов в местных банках.
"Вилла на берегу" - значит, что расходы еще выше - морская вода и ветер заставляют менять пляжную мебель, приборы и лампы ржавеют, растения требуют больше заботы, фундамент проседает.
Визовые льготы и др. преимущества для владельцев - владение недвижимости в Таиланде не влечет никаких льгот и преференций - как при получении и продлении виз, так и при открытии счетов в местных банках.
Смотреть с балкона на рассвет или закат - зависит лишь от вас
Поиск земли под виллу
Главный момент для клиента - расположение - как правило вид на море свысока либо пляж. Красивый вид и чистый песок на пляже, однако, могут закрыть глаза на другие важные нюансы.
- Электричество. Если поблизости нет 3-фазного электричества - ставить его будет дорого и долго. Вообще об электричестве на островах говорить не очень принято (Самуи - не исключение), а сравнивать его с материковым - некрасиво. А вот коротко про супер-электриков - их на острове не обнаружено, и заманить ни одного не удалось - за годы коллективных стараний. Возможно, что впервые увидев на дороге клубки висящих проводов, перевязанные вьюнами и паучьими сетями, электрик становится просто человеком на отдыхе.
- Вода - известны случаи, когда отсутствие источника воды приводит к затратным неудобным решениям - проводки труб в соседское далеко, покупки машин с водой и пр. На гос. воду лучше не рассчитывать - ее не хватает и в Баан Тае-Тонгсале.
- Дорога - то, что часть дороги находится во владении соседей, делает вас зависимыми от них - и зачастую они могут запросить за разрешение пользоваться дорогой сумму, превышающую адекватную. На острове известны случаи приобретения земли и последующего запустения без попыток продать ее - за любые деньги - и все из-за отсутствия дороги.
- Земля перед вами - которая в случае строительства чего-то высокого закроет вам вид - это случается не только на Пангане.
рассвет в красках зимы
Юридическое оформление
Идеальных форм владения нет (владеть-то по закону вообще землей иностранцу нельзя), и полагаться надо на свой опыт и чутье. Это требует длинных скучных пояснений с примерами, которые пока не пишу. В общем по-простому, если у вас будет компания - то ищите хорошего переводчика и смотрите, чтобы все было чисто - никаких лишних людей с правом подписи в уставе, храните адреса и телефоны акционеров, смотрите чтобы счета за услуги были разумные, даже если у вас слишком много денег (предотвратить профессиональное"увеличение аппетитов")...
Следующий момент - грамотное оформление арендных процессов - не отработан юридически вообще. Чтобы все было легально на 100%, у компании-владельца должен быть счет, на который как-то поступают арендные платежи, и в некие бумаги надо вписывать всех (или некоторых) гостей виллы, предоставляя их потом для уплаты налога. Штука еще и в том, что интернет-банкинг для компанейских счетов недоступен, и чтобы сделать перевод или вывод со счета фирмы вам надо лично быть в банке. В общем, я не знаю никого, кто так делает, но знаю, что некие граждане в форме уже могут изредка проверять это и стараться штрафовать - пока лишь только в пик сезона.
О том, с чьей подачи такие вещи начинают случаться, остается лишь догадываться...
Следующий момент - грамотное оформление арендных процессов - не отработан юридически вообще. Чтобы все было легально на 100%, у компании-владельца должен быть счет, на который как-то поступают арендные платежи, и в некие бумаги надо вписывать всех (или некоторых) гостей виллы, предоставляя их потом для уплаты налога. Штука еще и в том, что интернет-банкинг для компанейских счетов недоступен, и чтобы сделать перевод или вывод со счета фирмы вам надо лично быть в банке. В общем, я не знаю никого, кто так делает, но знаю, что некие граждане в форме уже могут изредка проверять это и стараться штрафовать - пока лишь только в пик сезона.
О том, с чьей подачи такие вещи начинают случаться, остается лишь догадываться...
вот он - декабрь
Обслуживание виллы на Пангане
Становится все более хлопотным делом. Недавно еще можно было найти работящих бирманцев подешевле, или иностранцев подороже. С новыми правилами это становится рискованным - пока официальные лица вежливо стучат в двери, интересуясь, кто это тут так хорошо работает. Местные же кадры не имеют опыта ухода за виллами, и не видят необходимости в таком уходе - ведь "после отъезда гостей на вилле снова бардак - зачем же мыть ее до блеска?!" (из объяснения). Смотря на то же с другой стороны, вилла требует наличия нескольких специалистов - бассейн, сад, сам дом - уборка и уход-ремонт, аккаунтинг и юр. услуги, аренда, периодические вызовы плотников, электриков и пр. Чем круче компоновка - тем выше должен быть уровень каждого из этих людей, сложнее и дороже ремонт и замена чего-либо . Чем больше владелец из этого принимает на себя - тем скорее начнет продавать виллу следующему владельцу и придет к Ниббане.
Ремонт и замена чего-либо - часто требует заказа с материка - долго и дорого. А это значит ведение и хранение листинга всех предметов с описанием - их много. Обычно местные специалисты просто не чинят технику и мебель с вилл, отличную от местного ассортимента - у них нет опыта. И наш супер-холодильник, посудомоечная машина и помпа для бассейна, ржавея, ждут приезжих Кулибиных. А мы, не в силах починить их, придумываем новый холодильник!
Ремонт и замена чего-либо - часто требует заказа с материка - долго и дорого. А это значит ведение и хранение листинга всех предметов с описанием - их много. Обычно местные специалисты просто не чинят технику и мебель с вилл, отличную от местного ассортимента - у них нет опыта. И наш супер-холодильник, посудомоечная машина и помпа для бассейна, ржавея, ждут приезжих Кулибиных. А мы, не в силах починить их, придумываем новый холодильник!
краски рассвета
Аренда
Чтобы предлагать виллу в аренду по высокой цене, это следует делать с соответствующим сервисом - вначале его нужно наладить. Продолжая предыдущее - первое время виллу относительно легко можно сдавать за полную цену. По мере замен и ремонтов, обычно уже спустя всего 2-3 сезона, цена аренды будет падать, и пусть падает - сдавать ее по высоким тарифам большую часть года будет сложно даже с самым супер-сервисом. Если хозяин не собирается жить на острове, - то аренда - это еще один вопрос, который будет решать еще одна сторона, или-же кто-то из участников за соответствующую плату, на определенных условиях, и с оригинальными решениями. В Будущем у нас есть идея привести накопленные навыки и опыт в формат услуг для публичного предложения - по уходу и аренде вилл, но пока такой прозрачной формы мы не видим.
Накхон Си Таммарат - вид на Панган
Итоги
Несмотря на популярность формат "Виллы" - новый для Пангана, и поэтому текучий и изменчивый. Иметь одну отдельно стоящую виллу - дороже и хлопотнее, но именно она дает максимальную свободу - т.н. privacy. Виллы же в комплексе - это уже компромисс - там уже есть правила поведения, время возможных тусовок, отдельные обязательные соглашения, доп. счета и пр. К тому же, арендная ценовая планка виллы в комплексе во многом определяется не вами - а сначала строителем, затем окружением. При осмотре и презентации всегда ведется речь о быстром возврате инвестиций с аренды, однако вы ведь помните - главная работа риэлтора - продажа. То есть вилла - это роскошь, и не только в смысле денег - это новый большой дом, да еще и с бассейном, в котором постоянно что-то требует участия хозяина, часто далеко от дома.
Sunrise
Наши дела
Варясь в аренде вилл и тщательно выстраивая арендную политику и цены на сезон, при которых у владельцев будет в порядке дом, деньги после всех счетов и время отдохнуть самим, как-то раз просто посмотрев в зеркало я нашел единственно-несомненный источник экономии в расходах - да это ведь я и мы, агенты! Комиссия глобальных сайтов по аренде составляет в среднем 15% , что уже сопоставимо с отелем. Часто они хитрят, деля комиссию на обе стороны - в этих случаях она еще больше. Хотя на этом сопоставления с отелем и заканчиваются - с виллой это все получаемые деньги брутто, тогда как проживание в отеле - лишь часть предоставляемых услуг. Далее, если арендой занимается специалист, то надо учитывать и его интерес - и получается +- четверть с арендной платы - совсем немало, до расходов на содержание, и еще надо понять за что.
Поэтому -
вместо развития существующих сайтов по аренде вилл на Пангане мы запускаем Дюжину вилл - 12 вилл с бронью прямо от владельцев, без комиссии. Делаем мы это медленно - ибо нас двое, у нас малыш и куча других идей, проектов и дел. Поэтому помогайте все, кому интересно - с наработанным опытом и помощью все будет быстро, и грамотно оформлено!
Удачи - от нас с Сириусом - мы часто вместе!
Поэтому -
вместо развития существующих сайтов по аренде вилл на Пангане мы запускаем Дюжину вилл - 12 вилл с бронью прямо от владельцев, без комиссии. Делаем мы это медленно - ибо нас двое, у нас малыш и куча других идей, проектов и дел. Поэтому помогайте все, кому интересно - с наработанным опытом и помощью все будет быстро, и грамотно оформлено!
Удачи - от нас с Сириусом - мы часто вместе!
свет Сириуса
RSS Feed